工程造价的计价与控制精讲班第4讲讲义
土地使用费
第四节  工程建设其他费用组成
  
一、土地使用费
本节考点：
·工程建设其他费用组成
1．土地征用及迁移补偿费的概念及内容
土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。内容包括：土地补偿费；青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费；安置补助费；缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及整地管理费等；征地动迁费；水利水电工程水库淹没处理补偿费。
2.土地使用权出让金
土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。
其中，城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
（1）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。
（2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。
（3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。
 
例题：[2006年真题]一般工程建设用地的使用权出让应该采用（ ）。
A．协议方式
B．拍卖方式
C．谈判方式
D．招标方式
答案：Ｄ
解析：本题考查土地使用权出让方式的适用范围。招标方式适用于一般工程建设用地，拍卖适用于盈利高的行业用地，协议方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。
例题：在有偿出让和转让土地时，下列说法符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定原则的是(    )。
A.政府对地价应统一规定，宏观调控
B.地价应与当地的社会经济承受能力相适应
C.地价的高低与已投入土地开发的费用无关
D.地价与开发商的承受能力相适应
答案：B
解析：本题考查土地使用权出让金的有关规定。在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：
1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；
2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；
3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
所以，正确答案应为B。
 
与项目建设有关的其他费用
二、与项目建设有关的其他费用
 
与未来企业生产经营有关的其他费用
三、与未来企业生产经营有关的其他费用
与未来企业生产经营有关的其他费用包括：联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费。
联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费用中支出大于试运转收入的亏损部分。内容包括：试运转所需的原料、燃料、油料和动力的费用；机械使用费用；低值易耗品和其他物品的购置费用；施工单位参加联合试运转人员的工资等。不包括应由设备安装工程费下开支的单台设备调试费及试车费。
 
例题：[2007年真题]下列费用中，属于与未来企业生产经营有关的其他费用的有（   ）。
A.引进技术和进口设备其他费用      
B.联合试运转费
C.研究试验费      
D.生产准备费
E.办公和生活家具购置费
答案：BDE
解题要点：本题考核与未来企业生产经营有关的费用，包括三个：联合试运转费、生产准备费及办公和生活家具购置费。
例题：[2007年真题]单台设备试车费属于(   )。
A.联合试运转费
B.建设单位管理费
C.生产设备费      
D.设备安装工程费
答案：D
解题要点：本题考核安装工程费与联合试运转费的区别，是一道传统的考题。学习的要点是要掌握各种费用，尤其是相近概念之间的区别要重点掌握。
 
预备费
第五节  预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税
   
一、预备费
本节考点：
·预备费、建设期贷款利息的计算
1、基本预备费  费用内容包括：设计和施工过程中增加的工程费用；设计变更增加的费用；自然灾害的损失及预防费用；对隐蔽工程必要的挖掘和修复费用，它是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。其计算公式为：
基本预备费=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率
2、涨价预备费  指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。费用内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装费及工程建设其他费用的调整，利率、汇率调整等增加的费用。涨价预备费一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。计算公式为：
式中，PF——涨价预备费；
n——建设期年份数；
It——建设期中第t年的投资计划额，包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用及基本预备费；
f——年均投资价格上涨率。
 
例题：[2007年真题]某建设项目，建设期为3年，第一年投资6400万元，第二年投资8400万元，第三年投资3200万元，年均投资上涨费率为5%，则建设期第一年、第二年的涨价预备费合计为(   )万元。
A.861.0
B.1181.0
C.1517.0
D.1685.4
答案：B
解题要点：本题考核涨价预备费的计算，难度不大。注意计算时要将每年的涨价费算出来后加总，故而每年的涨价预备费的计算依据是当年的静态投资计划额。PF=∑It[(1+f)t-1]
PF1=6400´[(1+5%)-1]=320
PF2=8400´[(1+5%)2-1]=861
所以第一年第二年的涨价预备费为PF1+ PF2=1181.0
 
建设期贷款利息
二、建设期贷款利息
建设期贷款利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间内应偿还的贷款利息。建设期借款利息实行复利计算。
当总贷款分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：
式中：qj——建设期第j年应计利息；
Pj-1——建设期第(j-1)年末贷款累计金额与利息累计金额之和；
Aj——建设期第j年贷款金额；
i——年利率。
 
例题：[2007年真题]某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款1000万元，第二年贷款1800万元，第三年贷款1200万元，年利率10%，建设期内只计息不支付，则项目建设期贷款利息为(   )万元。
A.400.0
B.580.0
C.609.5
D. 780.0
答案：C
解题要点：本题也是一道传统考题与教材上例题相近，只要记住分年均衡贷款是按“当年贷款只计半年息，上一年按全年本利和计息”。
故q1=1000´1/2´10%=50,
q2=1050´10%+1800´1/2´10%=195,
q3=1050´10%+(1800+195)´10%+1200´1/2´10%=364.5
q=q1+q2+q3=609.5