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1A430000 房屋建筑工程法规及相关知识
1A431000 房屋建筑工程法规
1A431010 掌握城市建设有关法规
1A431011 获取城市建设土地使用权的方式及条件、土地使用权的年限
(1)获取土地使用权的方式
1)土地使用权出让：
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
2)土地使用权划拨：
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3)土地使用权转让：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让应当签订转让合同。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
(2)获取土地使用权的条件
1)土地使用权出让时，应满足出让合同的要求：
土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2)取得划拨土地使用权的条件：
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。
3)转让土地使用权的条件：
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得原出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑、其他附着物合法的产权证明；依照有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
(3)获取的土地使用权的年限
1)出让的土地使用权的年限：
土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案。按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定；
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
2)划拨的土地使用权的年限：
依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
3)转让的土地使用权的年限：
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
例题：下面关于土地使用权划拨与转让说法正确的是（ ）。
A、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为
B、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与
C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨
D、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限
E、依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
答案：A、B、C、D
例题：居住用地的土地使用权出让最高年限为( )。
A．50年 B．40年 C．70年 D．60年
答案： C
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